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刘俊国律师 河北唐山人,现为河北杰大律师事务所专职律师,担任多家企事业单位法律顾问。刘俊国作为一名资深的律师有着多年的法律从业经验。执业以来,专注各类法律纠纷代理,特别是对于刑事辩护,婚姻继承,交通肇事,工程建筑等相关案件... 详细>>

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律师姓名:刘俊国律师

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合同纠纷

想换房要注意几方面?

摘要:换房流程复杂,不同环节可能相互交叉,时间节点、违约风险,是两个最为常见的重点问题,也是经纪人经常面临的问题。本文介绍相关知识供您参考!

1、换房,选择先卖后买还是先买后卖?

对想要买的房子和想要卖的房子,以及自己的资金情况有所了解后,下一步是考虑先卖后买还是先买后卖。

资金不够付首付款时,应选择先卖后买的方式换房;在市场稳步、房价上涨、房源竞争比较大的时候应选择先买后卖。

(1)先卖后买

先卖后买,手里有了足够的资金支付购房款,但也面临着房价上涨,迟迟买不到想买的房子,因此而无处居住或只能租房居住的问题。此种情形下,建议和买家协商,延长交房时间,或者说通过“返租”方式来解决住房问题。

(2)先买后卖

先买后卖,必须要有购房资质,再者,若旧房迟迟未能卖出,则会导致买入的房子被认定为二套房,首付款、贷款均受影响的风险。为减少先买后卖带来的风险,应与卖家协商在签订买房合同中尽量给自己留出足够长的付款时间,留出的时间越长,旧房卖出的时间越充裕,避免旧房短时间内卖不出去带来的资金风险。

2、换房时该找中介吗?

房产中介,是指为购房者和买房者牵线搭桥,帮助完成房屋交易,并从中收取报酬的中间人。换房时,为什么要找中介呢?

(1)换房流程复杂。换房涉及卖旧买新,对换房者而言,既要将已有住房对外出售,又要将想买的房产买入。一卖一买涉及到的不仅仅是资金问题,还有各种税费,贷款等问题,找中介来帮忙操作,虽然会花费中介费,但能够省时省力。

(2)换房时找中介帮忙,能够更好地把握换房的节奏。换房时,往往不知道是先卖后买,还是先买后卖,还是买卖同步进行。找专业的中介,帮忙分析自己的现状,能够更好地选择换房的方式,掌握换房的节奏。

(3)换房时找中介,资金有保障。对换房者来说,因资金困难,需要用卖旧房的钱来支付买房的首付。如此一来,卖房的交易安全和买房的交易安全同样重要,交易中既要确保买家的钱到账,又要确保自己付给卖家房款后能够顺利买到房子,为此,资金的安全显得特别重要。通过中介交易,可选择资金监管方式,确保交易安全。

(4)中介客户多、房源多,卖房买房可选择余地大。随着经济的发展以及人们交易安全意识的提升,通过中介交易的业主越来越多,通过中介卖房和买房,从中更能挑选出适合自己的交易对象及房产。

3、换房有什么风险?

(1)换房中的时效风险

A、付款时效。换房者与卖方约定,需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后,旧房仍未卖出,导致换房者不能在约定时效内及时付款。

B、交房时效。如果卖方没有按照合同中约定的时间交房,就会面临违约。因此,一定要明确交房的时间以及违约责任,一定要具体到某一个时间,比如,过户后1个工作日,切勿做口头约定,必须落实到合同中。

C、户口迁出时效。有可能房子已经买卖过好多次,以前房主的户口还在里面迁不走,导致买方户口无法迁入。因此,一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦,建议最好去房屋所属派出所核实户口问题。

(2)换房中的资金风险

A、交易资金安全问题。从交易顺序来看,前后付款一般包括:定金、首付款、尾款、税费等几笔,存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用,导致交易无法进行,购房人也面临资金损失。买卖双方可以协商,进行资金监管。能够更好的保障资金安全,也是规避资金交易风险的良好对策。

B、资金无法按时到位,签订购房合同,旧房卖不出,购房资金难到位。

(3)换房中的违约风险

A、卖方违约。卖房出现违约情形时,应在违约行为发生之日起十五日内,以房屋总价的20%向买方支付违约金。

B、买方违约。买方出现违约情形时,应该在违约行为发生15日之内,以房屋总价的20%想卖房支付违约金,买方已向卖方支付的全部款项冲抵违约金,多退少补。

4、换房过程中有哪些必须注意?

换房流程复杂,不同环节可能相互交叉,时间节点、违约风险,是两个最为常见的重点问题,也是经纪人经常面临的问题。

(1)时间节点

名下有没有房,有几套房,需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售,办理完“过户”这个动作之后2到3天,名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。

应该怎么做?

如果要腾购房资质、享受税费优惠等,一定要将旧房先办理过户,再办理新房网签。

(2)违约风险

很多换房者因为资金不充足,需要用出售旧房的尾款来付首付,购买新房。但是很多情况,由于尾款不能按照约定到账,导致换房者违约。

5、换房要掌握的技巧有哪些?

作为换房族,换房要根据不同的情况具体分析:

(1)有房有贷有资金

央行、住建部、银监会联合下发通知:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。目前广州的政策是,名下有房贷未结清,申请二套房贷款,商业贷款最低首付比例为70%。现在还清贷款又可以享受基准利率,如果手头有闲置资金的话,可以将房贷还清,再申请优惠利率的房贷购买新房,这样就可以节省一大笔利息支出。

(2)有房无贷无资金

对于房贷已经还清手头又没有闲置资金的换房者来说,走先卖后买的改善性路线比较划算,卖房后由于自己无房,将卖房款作为首付,其余部分还可以享受新政策优惠利率,达到改善的需求。

(3)有房无贷有资金

对于有房贷款已经还清的购房者来说,考虑到目前楼市因素或者不急于卖房,也可以通过新政享受优惠利率,购买第二套房。原有房产则可等待更好时机考虑卖出。


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